我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：雕叔你好！我想把房贷转成经营贷，五年先息后本的，有啥风险或对以后有啥影响吗?有哪些操作方法可以让资金成功不被监管用来买房或炒股?个人没有营业执照，我现在就是害怕被查，那样会怎样?房贷还清了万一查住了怎么办？

回答：只要经营贷成功批复、并下款完成，就基本成功，其他的都是小的技巧。在办经营贷时，要注意（—般贷款中介也会建议，这种操作绝大部分都得通过中介，因为需要包装)∶1.最好办个体户、以个体户的经营名义办经营贷，主要是个体户可以避税。2.目前绝大多数经营贷都是第三方托收——实质就是一笔经营交易，你跟一个商户签订了一份购销合同、价款中的一部分来自银行贷款，银行依据这个合同把贷款支付到卖你货物的公司（当然对方也要选择个体户，也是因为可以用个人账户，可以避税）。如果条件允许，这个第三方可以是你的亲戚（反正贷款打入对方账户，你能控制住就可以了)，或者贷款中介给你想办法。3.如果再谨慎些的话，在办完贷款后过段时间再用(估计需要每年年审一下)，保证到这个个体户还正常经营（贷后管理一审查贷款主体，而你的贷款主体是你自己，所以主要贷后管理审查你的征信，但为了保险起见建议也保留住个体户营业执照）。资金不被监管住的方法就是截断、尽量不要留下转账记录。方法有:1.提取现金。现在提取现金并不需要真的把钱提取出来（当然提取出来换家银行更好、就是有些麻烦），你只需要让第三方账户户主（就是贷款打入的那个账户的户主，也就是你能控制的人）和要存入的户主在银行当场提现、再存入就好了，此时就是取款再存款，就没有转账记录;2.跨行多笔、多次、多银行行的转出。此时还有—个问题，就是资金的回流、这是银行监管的地方。就是你贷款，但是钱不能再回到你及你配偶的账户上，不能转了一圈后钱又到了你账上——你本来缺钱要贷款、怎么又会有一笔钱入账呢?这个不好解释。这个要注意。这个回流账户如何界定呢?我认为是你在银行留下记录的人都算:你是贷款人，钱再到你账户肯定是回流﹔你配偶是共同借款人、会在银行留下记录，钱到你配偶账户肯定也是回流;你提交户口本时，会有户主一栏、这大概率也会在银行留下记录，钱到户主的名下、大概率也算回流。并且这个回流数据应该是央行或银联来监控的。我一直不建议贷款炒股，但贷款买房还是可以的，如果你非要贷款挪作他用又不被查到，就是避免资金回流。没有营业执照，找中介代办就可以了。被查也不用怕，就是银行要求提前归还贷款，你把贷款还了就可以了，只是违规、不是违法。房贷还清了，如果被查住，那就做笔消费贷把钱再贷出来、只是利息会高些，用消费贷再归还之前的经营贷。只要银行安全、贷款能收的回来，基本都没问题。银行也许知道你是贷款置换、但只要保证形式合规就没事银行主要怕被银保监会查到罚款。以上是根据身边做这种贷款置换的经验，给你的一些思路。但银行政策及监管手段也在经常变化。

提问：请问雕叔，高新南远大4期114平挂牌270左右，城南宜家的城市春天96平挂牌320左右，天府名居110多点挂300左右，从学校，交通，楼盘，商业综合看，哪个更推荐呢？如都不行，其他高新南还有哪些楼盘可建议。需求套三双卫、学校、地铁、楼盘，预算300左右。

回答：天府名居属于天府长城板块，整体来说地段应该是最好的，你看重的什么地铁、商业等资源，在这里都有很好的选择，属于很成熟的区域了，而且再怎么说，也是高五片区，我认为是当下最适合你的三选一。而远大整体来看，板块老化，楼盘老化，逐渐沦为了老破大，除了就近上班的互联网程序员，一般来说整体的优势不明显，这个楼盘租客越来越多，自住的体验会比较差，单纯的看重便宜，往往得不偿失。最后城市春天在火车南站，和高新这边由三环一街之隔，划分出了两个世界，城市春天这边也逐渐走向了衰败，以后会像桐梓林一样，成为大家以前的富人区，但讨论的人越来越少，逐渐退出历史舞台。而板块有机更新和活力，天府长城我认为有高五的概念，而且还紧邻金融城板块，所以有价值的长期外溢和辐射，楼盘本身不仅有内在，也有外在，你如果预算300万，即便不买天府名居，也可以多在这个板块看一看有哪些合适的楼盘和房源。毕竟，天府长城是一个系列，楼盘太多了，而且好些房龄还比天府名居新一些。

提问：哥，还是想麻烦您帮我甄选一下南京首付100万，总价200万那些板块，哪个小区（新老都可以），因为能力有限，还有很多用钱地方只能按100万贷款来算

回答：总价200在南京能买到的地方并不多，江北核心区是够不上的，除了六合溧水高淳，主城区200万还剩几个板块：1、江北边缘板块的部分楼盘，比如力标赞城、中交锦兰荟、桥北的附近的一些楼盘；2、已经降价的淳化板块。这个板块两年前卖两万三精装，89平正好能摸到200万，经过最近一年的震荡回调，很多人1.9万就能买到了。1.9万的单价，基本到底，还想再降，很难了。3、禄口板块。实话实说，禄口的距离稍微远了点，虽然规划不错，但如果价格卖到1.6甚至一万七八以上，也不便宜了。其他的，都是零星供应，距离很远，这对年轻刚需上班来说，是一个考验。4、燕子矶板块。房源选择不少，但精装价格都在往3万逼近。燕子矶的优势非常明显：区位好：就在主城以内，距离新街口比河西南还近，主城外溢人口较多。配套好：3条地铁，河西南水平，商业规划可能比河西还要好一些。整体而言，燕子矶在200万上车板块中，还是算不错的。

提问：雕叔你好，我在成都有一个2005年的安置房套一，一个2006年的住宅套二，一个2001年的住宅套三(三个住宅全款全出租了)。一个商铺临街60平方年租金16W,还有两个铺面在北站建材市场每年各约15W的租金(建材市场铺面有价无市，不好卖)。全部都是全款，我自己住的房子是银行按揭。现在想把资产重新配置下。

回答：你好！买房一般不建议全额付款，没有杠杆作用，资金利用率太低，后期利润无法放大。对于房地产来说，不是数量，而是质量。要把手中的资产经营得越来越好。2001年的住房年龄太老了。老破旧就建议出手，不值得长期持有。另外，安置房的升值潜力比较差，社区内的环境各方面都不好，这就决定了升值能力会很差。住房投资的目的不是为了出租。核心是房子升值。好的购买是成功的一半，坏的购买是进退两难的开始。

提问：雕叔大大，我想了解和中介和房东砍价的技巧，目的是促成交易不谈崩，预算虽然不多，可以说也是血汗钱了，能省点是点。

回答：怎么砍价，确实一门艺术，我有几点实战上的技巧，今天和盘托出：1、硬砍。先大砍一刀，磨出一个最低价来，然后再慢慢往上加，把对方的价格也一点点地磨下来。不过有个前提是要事先了解下正常的交易行情是怎样的，不能说单价2万的，你直接给砍到1万，那样双方就没得谈了，还有拳脚相加的风险。2、砍房产周边。比如税费谁来出，比如家具家电等砍，比如户型、朝向、楼层、容积率、装修好坏、墙皮脱落等砍砍砍砍，使劲砍，砍个几万是可以的。3、砍付款条件。跟房东说，比如你可以说全款买房，他回款周期快，但是你这边就要求便宜卖。然后如果要单价贵的话，那么就只能给3成首付，这样大头都是尾款，他也会很难受，一些着急套现或者置换的人，等不起，会好好考虑你的砍价需求。4、砍中介。当买卖双方的价格无限逼近的时候，你再砍房东就没意义了，此时就砍中介，你再说一个底数，让中介去砍价，如果砍得下来，你就多给一定比例的中介费，如果砍不下来，那么就让他们中介费便宜点，从中介费里扣除一些补贴。一般到这个时候，中介就会打了鸡血一样，猛地给你去砍房东。5、砍自己。哭穷，你去看房的时候，把破裤子，烂鞋子都穿上，尽量整朴素一些，让房东心生怜悯，此时再带个小伙伴，当做你的第三方亲戚、朋友，也说下你不幸的往事和局促的现实，然后本就赚够了的房东一时心软，就给你少个几千上万也不是不可能。6、砍机遇。这个就是自己要速战速决了，买房砍价是其次，本身还是对这个房子的满意度，不要为了砍价而去砍价，要是把房东砍毛了，最后愤怒之下不卖给你了，那可不就亏大了？主次要分清，切忌买房路上入戏太深，喧宾夺主。

提问：雕叔你好！万达一号没有报上号，一直都收不到验证码，已经错过了，请问天新还有哪些盘值得期待啊，我是首套刚需资格。

回答：你好！近期天府新区开盘的还是有点多了，你可关注远大中央公园，天府锦绣、天府里，首开龙湖云著，建发中央湾和保利和光屿湖，招商时代公园。

提问：雕叔你好，坐标：在成都东二环（成华区）有一套90平米左右的套二（2010年的房子，市值165w左右），便于孩子读书，生活圈成熟生活便利，交通比较便捷（两条地铁线，不过都要各自走8分钟和15分钟左右），小区门口有社区巴士和5条公交线，走12分钟左右有高架快速公交；有成华区对口的中等偏上的小学；附近走路10分钟或20分钟或者30分钟有对应几个商圈（均可坐公交达到）；另一套房子在犀浦，140平米，套四，（目前市值290W左右），临地铁（出门5分钟走路可到），生活圈较为成熟，生活便利，周边有几所较高品质的幼儿园，小学有私立（需坐一站地铁）和一般公立；目前想出售一套，为年龄大一些后改善居住条件，想到南门或者天府新区（天府公园西侧）买一套房子，等45-50岁后居住，请雕叔，指点迷津。一是，该卖哪一套（东二环老小面积房子还是犀浦新大房子）？二是到底天府新区的房子值不值得买？为5-10年后居住考虑，是在天府新区买还是南门或者其他区域买呢（可承受总房价不超过420W）？，再者，没拿到房产证的房子，想交易，该怎么操作？”

回答：先从后期发展和升值空间、抗跌性来说，成华区肯定是优于犀浦的。10年左右的房，再持有个5年也还算可以的。不过唯一不足的是2居室，如果是个3居室后期出售肯定会更好一些。还有140平基本属于改善型住房，对于刚需人群来说，面积大，总价高，所在出售的时候，会有些困难。再来说交通，走路5分钟和8分钟没什么区别。所以我的建议是卖犀浦，但是，按照你的描述，你的新房应该没有拿过到产证，没有拿到产证的房不能按照正常的流程来买卖，一般都是先交一部分定金，等拿到产权了再过户，继续后面的交易。其实我的建议是，5-10才居住现在没有必须现在考虑改善，改善就是希望居住环境和周边配套好。现在你觉得不错的，等到5年后你又觉得不行了，这样你真的是错了5年-10年最好的投资时机。目前天府新区整体的价格都有一定程度的溢价，现在买入可能会有5年的横盘期。如果你一定要考虑，可以考虑高新区和成华区，这些盘你考虑一下：华润24城  鲁能城  万科金色乐府  招商中央华城   华润凤凰城 融城理想 时代晶科，融城理想，英郡，怡丰新城，远⼤等！

提问：雕叔你好！我想把房贷转成经营贷，五年先息后本的，有啥风险或对以后有啥影响吗?有哪些操作方法可以让资金成功不被监管用来买房或炒股?个人没有营业执照，我现在就是害怕被查，那样会怎样?房贷还清了万一查住了怎么办？

回答：只要经营贷成功批复、并下款完成，就基本成功，其他的都是小的技巧。在办经营贷时，要注意（—般贷款中介也会建议，这种操作绝大部分都得通过中介，因为需要包装)∶1.最好办个体户、以个体户的经营名义办经营贷，主要是个体户可以避税。2.目前绝大多数经营贷都是第三方托收——实质就是一笔经营交易，你跟一个商户签订了一份购销合同、价款中的一部分来自银行贷款，银行依据这个合同把贷款支付到卖你货物的公司（当然对方也要选择个体户，也是因为可以用个人账户，可以避税）。如果条件允许，这个第三方可以是你的亲戚（反正贷款打入对方账户，你能控制住就可以了)，或者贷款中介给你想办法。3.如果再谨慎些的话，在办完贷款后过段时间再用(估计需要每年年审一下)，保证到这个个体户还正常经营（贷后管理一审查贷款主体，而你的贷款主体是你自己，所以主要贷后管理审查你的征信，但为了保险起见建议也保留住个体户营业执照）。资金不被监管住的方法就是截断、尽量不要留下转账记录。方法有:1.提取现金。现在提取现金并不需要真的把钱提取出来（当然提取出来换家银行更好、就是有些麻烦），你只需要让第三方账户户主（就是贷款打入的那个账户的户主，也就是你能控制的人）和要存入的户主在银行当场提现、再存入就好了，此时就是取款再存款，就没有转账记录;2.跨行多笔、多次、多银行行的转出。此时还有—个问题，就是资金的回流、这是银行监管的地方。就是你贷款，但是钱不能再回到你及你配偶的账户上，不能转了一圈后钱又到了你账上——你本来缺钱要贷款、怎么又会有一笔钱入账呢?这个不好解释。这个要注意。这个回流账户如何界定呢?我认为是你在银行留下记录的人都算:你是贷款人，钱再到你账户肯定是回流﹔你配偶是共同借款人、会在银行留下记录，钱到你配偶账户肯定也是回流;你提交户口本时，会有户主一栏、这大概率也会在银行留下记录，钱到户主的名下、大概率也算回流。并且这个回流数据应该是央行或银联来监控的。我一直不建议贷款炒股，但贷款买房还是可以的，如果你非要贷款挪作他用又不被查到，就是避免资金回流。没有营业执照，找中介代办就可以了。被查也不用怕，就是银行要求提前归还贷款，你把贷款还了就可以了，只是违规、不是违法。房贷还清了，如果被查住，那就做笔消费贷把钱再贷出来、只是利息会高些，用消费贷再归还之前的经营贷。只要银行安全、贷款能收的回来，基本都没问题。银行也许知道你是贷款置换、但只要保证形式合规就没事银行主要怕被银保监会查到罚款。以上是根据身边做这种贷款置换的经验，给你的一些思路。但银行政策及监管手段也在经常变化。

提问：雕叔你好，新人报道，生活在四川美丽的广安，首次提问，广安这几年新开发的楼盘很多，不知道怎么选择，就广安而言枣山跟东南片区你认为在哪买好点？子弹60个左右，打算买来自住，感谢！

回答：你好！广安的这两大板块，目前都处于发展阶段，一个属于枣山新势力，一个属于官盛新贵族，感觉比东南片区规划得大。土著建议买东南片区，学校医院银行菜市场娱乐餐饮全有，各种配套齐全，生活自住更方便。枣山现在发展得挺快但是学校医院不行，发展没有东南片区好。另外说说三四线城市如何买房：1.尽量买学区房。任何城市，对学区房的追求总是趋之若鹜，三四线学区房的房价还是稳中有升的；2.尽量不要买楼梯房。楼梯房是上个世纪的产物。它象征着车位不足、花园不大、外立面不好看、居住舒适性低，这种产品往往意味着流动性差，未来想出售的时候，因为年限更长而更加不好贷款；3.尽量买标杆盘。即你所在地级市最好的那几个盘，虽然贵，但每个城市都有精英商界成功人士，他们对居住舒适度的要求不会低于一线城市，买入这样的房子意味着后期的流动性也不会太差。总之，随着收入水平的提高，人们对生活质量的追求也是不断变化的。三四线城市买房，一定要买符合现代人居标准的优质住宅，才能保值！

提问：雕叔你好，我目前在中华家园有套自住套三(但9月才满5年)，同户型成交价300万，老家有套房也是9月才下产权证，目前已有同户型协议成交价200万，现在我青羊普通资格，想预算600万，去置换一套天新CBD或麓湖片区的改善平层，雕叔我这个想法靠谱不，什么时间卖房，什么时间下手合适，可以推荐下适合我普通资格的片区楼盘么，谢谢雕叔。

回答：你好，目前来看，中华家园还有几个月满五年，现在卖肯定是不好出手的，因为很多买家肯定是想节约税费大多数想等几个月过户。至于什么时候卖最佳，我觉得你现在都可以挂起，先续客，另外成都的二手指导价出台肯定是对二手房有打击的，交易周期会拉长。买二手房可以慢慢选择，不排除买到笋盘。预算600个话，置换天新改善不是错的，但考虑到你们即住我觉得还是买在主城更好，天新目前个人觉得各方面配套还未成熟，至少还得等五年才完善。二手房建议看看锦江攀成钢板块，天府新区的蔚蓝卡地亚花园城，麓湖水晶溪岸。如果打新话普通资格可以关注万科天府锦绣，龙湖首开。锦江的建发央玺。

以上为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

请搜索关注“雕叔谈楼市”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。